[필수정보] 일본 비거주자가 부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 ‘납세관리인 지정 제도’

안녕하세요,

일본 부동산 투자 및 회계·세무 지원을 전문으로 하는

미야마 앤 정 파트너스입니다.

일본에서 부동산을 매입하는 외국인 투자자들이

자주 놓치는 부분이 바로 세금 문제입니다. 

특히 일본에 거주하지 않는 비거주자(非居住者)의 경우,

단순히 부동산을 소유하는 것만으로도 세금 신고와 납부 의무가 발생합니다.

이 과정에서 반드시 거쳐야 하는 절차가 바로

납세관리인(納税管理人) 지정입니다. 

오늘은 비거주자 투자자분들이 꼭 알아야 할

납세관리인 제도의 의무와 절차,

그리고 실제 투자자들이 주의해야 할 포인트를 정리해드리겠습니다.

일본 국세청 전경

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일본 비거주자의 세금 납부 의무

일본 세법은 부동산 소득 및 양도소득이 발생할 경우,

그 소유자가 일본에 거주하든, 해외에 거주하든 상관없이

일본 내에서 세금을 납부해야 한다고 규정하고 있습니다.

즉, 일본에 살고 있지 않더라도,

• 임대 수익(부동산 소득)

• 매각 차익(양도소득)

  
  

이 발생하면 일본 국세청에 신고하고 세금을 내야 합니다.

문제는, 비거주자는 일본 내에서

직접 세무 업무를 처리하기 어렵다는 점입니다.

또한 세무서에서 발송하는 안내문, 신고서류, 납부 고지서 등이

모두 일본어로 도착하기 때문에

해외에 있는 소유자가 대응하기가 사실상 불가능합니다.

이 때문에 일본 세법은

비거주자는 반드시 납세관리인을 지정해야 한다

라고 의무화하고 있습니다.

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납세관리인이란 무엇인가?

납세관리인(納税管理人)이란,

비거주자를 대신해 세금 신고와 납부 업무를 처리하는 일본 내 거주자를 말합니다.

• 역할

  • 세무서로부터의 모든 우편 수령

  • 세금 신고서 작성 및 제출

  • 세금 납부 대행

  • 세무 조사 대응 시 연락 창구 역할

    
    

• 자격 요건

  • 일본 내에 주소지를 둔 개인 또는 법인

  • 일반 개인도 지정 가능하지만, 세무 지식이 부족하면 실무적으로 어려움 발생

  • 보통은 세무사, 회계법인, 전문 컨설팅 회사에 위임

  
  

즉, 납세관리인은 단순히 이름만 올리는 것이 아니라,

실질적으로 모든 세무 관련 창구 역할을 맡게 됩니다.

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일본 부동산 투자시 납세관리인 지정 절차

비거주자가 납세관리인을 지정하기 위해서는,

일본 세무서에 다음 서류를 제출해야 합니다.

1. 납세관리인 신고서(納税管理人の届出書)

   • 세무서 양식에 따라 작성

   • 납세관리인의 인적사항, 주소, 연락처 기재

2. 인감 도장 및 서명

   • 납세관리인 본인의 동의 필요

3. 부동산 매입 관련 서류

   • 등기부 등본, 매매계약서 등

일반적으로 부동산 매입을 담당하는 사법서사나 세무사가

함께 절차를 진행하므로, 투자자가 직접 세무서에 가는 경우는 많지 않습니다.

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투자자가 납세관리인을 두지 않았을 때의 문제

일부 투자자분들은 “굳이 안 해도 되지 않을까?”라고 생각하시기도 합니다.

그러나 실제로 납세관리인을 지정하지 않으면 큰 리스크가 생깁니다.

• 세무서의 우편물이 해외까지 도달하지 않아 신고 누락 발생

• 세금 체납으로 인해 가산세·연체세 부과

• 장기적으로는 부동산 매각 시 불이익 

  (세무상 문제가 해결되지 않으면 소유권 이전 등기 제한 가능성)

즉, 납세관리인을 두지 않으면 단순한 행정 지연을 넘어서,

투자 자체에 심각한 장애물이 될 수 있습니다.

미야마 앤 정의 납세관리인 서비스

저희 미야마 앤 정 파트너스는

일본에서 부동산을 소유한 외국인 투자자들을 위해

납세관리인 서비스를 제공하고 있습니다.

• 서비스 내용

  • 일본 세무서에 공식적으로 납세관리인 등록

  • 부동산 임대소득·양도소득 신고 대행

  • 세무서 우편물 수령 및 처리

  • 투자자 맞춤형 세무 상담

    
    

• 비용

  • 연간 계약: 120,000엔 (기본 납세관리인 등록 + 세무 대행 포함)

    
    

저희는 단순히 신고만 대행하는 것이 아니라,

투자자가 불필요한 세금을 내지 않도록

최적화된 절세 전략까지 함께 제안드리고 있습니다.

오늘은 일본 비거주자의

납세관리인 지정 제도에 대해 알아보았습니다.

법무국의 신원보증인 제도와 더불어,

납세관리인 지정은 이제

외국인 투자자들에게 필수적인 절차가 되었습니다.

다음 글에서는 현재 도쿄의

추천 매물을 소개드리도록 하겠습니다.

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